全球央行同步加息，房贷利率或将大幅波动

三大央行齐齐加息，低利率时代是否真的结束了？你的房贷利率可能会有所改变吗？在做出结论之前，我们不妨回顾一下几年前美国房地产市场的经历，分析美联储是如何推动市场发展走到今天的。新冠疫情的爆发曾让美国的住房市场遭遇前所未有的困扰，房价急剧上升，待售房源寥寥无几，同时竞标现象层出不穷，市场竞争异常激烈。由于疫情的影响，郊区住宅需求骤增，但供给不足，买家几乎无法选择到合适的房源。即使在低利率的背景下，获得抵押贷款的批准依然十分困难，加之通胀压力悄然浮现，为市场笼罩上了一层阴影。

随着创纪录的通货膨胀来袭，几乎所有商品的价格纷纷上涨，深刻影响着普通家庭的日常开销。美联储的官员们意识到了高通胀所带来的实际问题，并决心采取果断措施。为此，美联储发起了一场强度空前的抗通胀行动，将利率视作控制物价上涨的关键工具。随之而来的副作用之一，就是抵押贷款利率不断走高，甚至达到了2000年以来的最高水平。

更为引人瞩目的是，美联储在此期间持有大约2.7万亿美元的抵押贷款债券，这是其在疫情初期为稳定金融体系实施的购债计划的一部分，并且在当年六月启动了相关债券的出售工作。从政策执行的角度来看，美联储的核心动作是提升短期利率，即联邦基金利率，这一利率主要适用于银行间的借贷行为。市场上利率的种类繁多，包括政府债券、抵押贷款、信用卡和汽车贷款等，但实际上，美国十年期国债的收益率是定价的重要基准，因为它被视为最终的避险资产，并在一定程度上决定其他利率的趋势。

美联储于2022年6月15日宣布将联邦基金利率提升75个基点，这一加息幅度相当显著。分析师指出，美联储的利率调整会传导至经济中众多其他的利率。浮动利率抵押贷款是以短期与长期利率为基准，短期利率又直接影响长期利率，而这些都是美联储主导设定的。因此，一旦美联储提高政策利率，持有浮动利率抵押贷款的借款人便需要承担更高的融资成本。简单来说，美联储的紧缩和加息预期使得抵押贷款变得更加昂贵，进而拉低过热的房地产市场，这是政策的基本意图之一。

所谓抵押贷款支持证券，实际上是将银行资产负债表中的一系列抵押贷款进行了整合和再销售的金融产品。在美联储的资产负债表中，这种证券的比例相对较小，国债仍然占据主导地位，超过80%。美联储通过购买MBS（抵押贷款支持证券）来影响住房市场的机制相对复杂，既有直接的效应，也有心理层面的影响。直接影响体现在，美联储购买债券会减少市场供给，从而对利率产生下行压力。更多的影响来自于市场预期：当美联储宣布大规模购债计划时，养老基金、保险公司等机构投资者会迅速作出反应，这些投资者寻求安全性和期限较长的资产，自然成为抵押贷款支持证券的买家。他们担忧未来难以以合理利率购入相关债券，因此会提前加快购债步伐。因此，美联储刚宣布购债计划，往往在计划正式启动前的几个月，抵押贷款利率就会下降0.5到1个百分点。

分析人士回顾指出，美联储在金融危机期间购买抵押贷款支持证券的背景，与此次疫情期间的购债行动存在根本差异。次贷危机爆发时，数以千计的抵押贷款机构相继倒闭，导致巨额损失，使市场陷入混乱。而在此次疫情期间，美联储则表示正在持续推进大幅缩减资产负债表的进程，并于当年6月1日正式启动缩表操作。从理论上看，这种措施本该有效降低住房市场的温度，但现实情况却并不充分。有人认为，美国房地产市场早在美联储剥离相关证券之前，已经显现出过热的迹象。

关于住房市场的一个重要认识是，房地产既可以推动经济增长，又可能造成经济放缓。人们购买新房时，往往会在其他领域增加支出；而一旦住房市场降温，这部分消费也会变得疲弱。当前，美联储为抗击通胀所展现出的决心和力度，堪称自1981年以来前所未有。在过去45年里，在发现经济出现衰退信号时，美联储通常会暂停加息，甚至在衰退信号持续后会长时间观望再转向宽松。但这一次，美联储官员反复向市场传递了明确的信息，他们不打算重复之前的做法。鲍威尔明确表示，最大的错误不是引发经济衰退，而是未能成功遏制通胀。他强调，恢复价格稳定是一项必要的任务，因为这是经济正常运作的基石。一旦失去价格稳定，经济将难以正常运转。分析人士预计，美国经济进入衰退的可能性十分高，即便衰退真的来临，美联储也将遇到前所未有的挑战。